Vereinbarungen, mit denen die Förderung im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus an unbefristete kommunale Belegungsrechte für die geförderten Wohnungen gebunden wird, sind unwirksam. Das entschied am Freitag (08.02.2019) der Bundesgerichtshof (BGH) in letzter Instanz (AZ: V ZR 176/17 ).
Im vorliegenden Fall ging es um 52 im sogenannten 3. Förderweg errichteten Sozialwohnungen, für die die Stadt Langenhagen (bei Hannover) 1995 einer Wohnungsgesellschaft ein Grundstück zu günstigen Konditionen verkauft und einen langfristigen zinsverbilligten Kredit gewährt hatte. Im Gegenzug wurde vertraglich vereinbart, dass die Sozialbindung des Wohnraums unbefristet besteht. Zur Sicherung dieser Verpflichtung wurde im Grundbuch zu Gunsten der Stadt eine so genannte persönliche Dienstbarkeit eingetragen.
Eine Wohnungsgenossenschaft, die das Haus zwischenzeitlich erworben hatte, wollte auf dem Klageweg durchsetzen, dass diese Bindungen nach 20 Jahren erlöschen und die Wohnungen frei vermietet werden können. Sowohl das Landgericht Hannover als auch das Oberlandesgericht in Celle wiesen die Klage ab, doch der BGH gab ihr nunmehr statt. In der Begründung beriefen sich die Richter auf das Wohnungsbaugesetz. Dort ist eine Belegungs- und Sozialbindung für „in der Regel 15 Jahre“ Jahre vorgesehen. Diese könne zwar unter bestimmten Bedingungen, beispielsweise durch subventionierte Grundstücksvergabe, auch länger ausfallen, aber keinesfalls unbefristet. Die Richter verwiesen ferner auf die Intention des Gesetzgebers. „Mit dem 1989 eingeführten 3. Förderweg sollte nämlich eine gegenüber dem ersten und zweiten Förderweg flexiblere Förderung des sozialen Wohnungsbaus ermöglicht werden. Durch einen von vornherein zeitlich begrenzten Eingriff in den allgemeinen Wohnungsmarkt sollten kürzere Bindungen ermöglicht werden, um die Investitionsbereitschaft privater Bauherren zu erhöhen.“
Der Fall muss jetzt anhand der Maßgaben dieses Urteils erneut vom Oberlandesgericht verhandelt werden, um das Ende der Bindungsfrist festzulegen. Eines macht dieses Urteil jedenfalls in aller Klarheit deutlich: Der derzeit wieder eine kleine Renaissance erlebende soziale Wohnungsbau war und ist kein Instrument zur Schaffung dauerhaft preiswerten Wohnraums, sondern eine teure staatliche Subvention für eine temporäre soziale Zwischennutzung von Immobilien, die anschließend wieder dem freien Markt übergeben werden.
Rainer Balcerowiak
