Am 22. Oktober 2019 fand vor dem 10. Senat des Oberverwaltungsgerichts Berlin (OVG) die Berufungsverhandlung im Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts für die Heimstraße 17 in Kreuzberg statt. Es war bereits der zweite Termin, weil die ursprünglich für den 12. September 2019 angesetzte Verhandlung wegen eines Ladungsfehlers des Gerichts verschoben werden musste.
In dem Fall geht es um grundlegende Fragen der Rechtsmäßigkeit des bezirklichen Vorkaufsrechts, darum hat das Kammergericht das Berufungsverfahren in einem zwar etwas anders gelagerten, aber juristisch vergleichbaren Verfahren (Großgörschen-/Katzlerstraße in Schöneberg, siehe MieterEcho online, 27.03.2017), zurückgestellt, um das Urteil zur Heimstraße 17 abzuwarten.
In der heutigen Verhandlung wies der Vorsitzende Richter darauf hin, dass es sich beim OVG um eine Zwischeninstanz handelt, da davon auszugehen sei, dass das Verfahren in die nächste Instanz vor das Bundesverwaltungsgericht gehen würde.
Zum Fall Heimstraße 17
Das 1889 erbaute Wohngebäude mit etwa 1.400 qm Wohnfläche wurde 2004 modernisiert. Dafür wurden öffentliche Fördermittel eingesetzt, die mit der Auflage von Beschränkungen der Miethöhe und Belegungsbindungen bis ins Jahr 2026 verbunden sind. Die Miethöhe liegt durchschnittlich bei 5,79 Euro nettokalt.
Die Berufungsklägerin, die POHL & PRYM Grundstücksgesellschaft mbH & Co. Kreuzkölln KG, erwarb die Immobilie im Mai 2017. Am 12. Juni, mit der Einreichung des Kaufvertrags beim Bezirk, begann die Zweimonatsfrist zur Ausübung des Vorkaufsrechts. Die vom Bezirk angebotene Abwendungsvereinbarung lehnte der Erwerber ab. Daraufhin nahm der Bezirk am 11. August sein Vorkaufsrecht zugunsten der städtischen Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) wahr. Dagegen klagte die Erwerberin, unter anderem mit der Begründung, dass er durch die förderrechtlichen Auflagen ohnehin an die Ziele des Milieuschutzes gebunden sei. Am 17. Mai 2018 unterlag er vor dem Verwaltungsgericht (siehe MieterEcho online, 17.05.2018).
Die Klägerin ist eine von mehreren Projektgesellschaften des Immobilienunternehmens Pohl & Prym. Das Verwaltungsgericht hatte seine Klageabweisung damit begründet, dass „die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung durch Modernisierungen und Wohnungseigentumsbildung gefährdet“ sei. Die Klägerin habe in der Vergangenheit bereits häufiger eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen praktiziert, „denn die große Zahl der im Internetauftritt ... angeführten Projekte sind durch Teilung und Verkauf von Wohnungseigentum verwirklicht worden“.
