Kappungsgrenze
Bei der Mieterhöhung darf die sogenannte "Kappungsgrenze" nicht überschritten werden. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete regelt der § 558 BGB. Nach § 558 Absatz 3 BGB in Verbindung mit der Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung vom 14. März 2023 darf die Miete in Berlin innerhalb von drei Jahren um höchstens 15% steigen (Kappungsgrenze). Mieterhöhungen wegen Modernisierungen (§ 559 BGB) sowie Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB) bleiben allerdings unberücksichtigt. Um die Kappungsgrenze zu berechnen, wird die Ausgangsmiete zugrunde gelegt. Das ist die Miete, die drei Jahren vor dem Zeitpunkt, an dem die aktuell ausgesprochene Mieterhöhung wirksam werden soll, gezahlt wurde.
Beispiel:
Die erhöhte Miete wird ab 01.10.2024 gefordert. Die Ausgangsmiete ist dann die am 01.10.2021 gezahlte Miete.
Betrug die Miete am 01.10.2021 500,00 Euro und wird ab 01.10.2024 eine Miete von 600,00 Euro gefordert, dann ist die Mieterhöhung zu hoch, denn die am 01.10.2021 gezahlte Ausgangsmiete dürfte nur um 15%, d.h. um 75,00 Euro auf 575,00 Euro erhöht werden.
Auf die Ermittlung der Kappungsgrenze haben die im Zeitraum der letzten drei Jahre vor der aktuellen Mieterhöhung wirksam gewordenen Mieterhöhungen keinerlei Einfluss. Ebenfalls ohne Einfluss ist ein Mietspiegelwert, der über der unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze erhöhten Miete liegt.
Beispiel:
Dieser Wert könnte bei dem obigen Beispiel bei 620,00 Euro liegen, dennoch wären nicht die geforderten 600,00 Euro Miete zu zahlen, sondern nur die gekappten 575,00 Euro. Würde allerdings der Mietspiegel für die Wohnung einen Wert von 550,00 Euro ausweisen, könnte die Miete maximal auch nur bis zu diesem Betrag erhöht werden.
Verlangt der Vermieter mehr als die ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete bzw. als die Kappungsgrenze, ist das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam, sondern es wird auf die jeweils zulässige Höhe begrenzt. Hier ist zur besseren Nachweisbarkeit schriftlich zum Ablauf der Überlegungsfrist eine Teilzustimmung zu erklären. Wie auch immer: Mitglieder der Berliner MieterGemeinschaft sollten sich zuvor beraten lassen!
Ist erkennbar, dass der Mieterhöhung nicht zugestimmt werden muss, ist es ohne Belang, wie dies zum Ausdruck gebracht wird – ob einfach durch Schweigen und Nichtzahlung des Erhöhungsbetrags oder durch ein förmliches Schreiben an den Vermieter.
